当下上海买房最煎熬的时刻，不是跌，是你看中的房子，涨价了。 上周还在纠结要不要还价，这周房东已经不接电话了。 跌的时候怕买贵，涨的时候怕踏空——这才是真正的煎熬。 不过先别急，这个市场现在是：有人在踏空，有人还在站岗。 同一个上海，同一个环线，有的小区房东开始收议价空间，爱买不买；有的小区挂牌价一降再降，还是没人看。 特别是 上海几大中产 标杆 小区，房价全乱了。 一头在涨 古美，万源城尚郡， 最近接连成交3套：91平三房812万，90平高楼层840万，72平两房折合单价9万6。 年初的时候，同小区同户型急售才7万3到7万8。半年修复5%到8%，高楼层三房从780万走到了800万以上。 比价格更微妙的是房东心态。古美平均议价率，从年初的10%以上收窄到7%以内。 我们一线谈下来的体感更直接：品质好、户型好、稍微有性价比的次新房， 价格难谈得很， 谈半小时谈不拢，人家起身就走，转身两小时卖给别人了。 这种小区，之前是你挑房东，现在是房东挑你。 同样的，浦东抗跌王， 御桥的万科海上传奇也稳住了， 9月成交均价约8万5，绿皮挂牌均价接近8万9。 反弹板块，共性很一致 把近期先热起来的板块摆在一起看： 御桥、唐镇、七宝、古美、万里 ……特征很一致： 学区能打。 七宝公办双学区，古美对口协和双语地段班加上实西校，上实西市重点率稳定在35%到40%；御桥有建平实验。 地段成熟，位置大都在中环沿线，通勤半小时进市区；产品以次新为主，房龄新。 我们今年反复讲的那句话：中环内次新+顶流学区+超跌。这份名单就是它的注脚。 类似的，大宁慧芝湖花园，两房三房低价房源也几乎被清空。 但这不是普涨 同一个尚郡，楼王91平、边套88平反弹最猛；72平暗厅两房、87平采光局促的中间套，弱一档。 房价还是在深度分化。 宏观数据：9月上海二手房价三年来首次同比转涨，70城里独一份。 拆开看，90平以下涨了1.4%，144平以上涨了0.9%， 偏偏90到144平还在跌。 90到144平是什么？就是中产家庭的两房三房。小的在涨，大的在涨，卡在中间的还在挨打。 上海买房，怕买错怕买贵？ 房外房大数据选房系统，全城帮你选好房 高学历房产分析师+选房师 ，专家定制方案帮你 选对房 立即扫码免费一对一买房咨询 另一头，还在跌 再看另一头。 相比上面几个小区，品质更好地段更好的 大宁金茂府， 如今低楼层挂牌单价都只要11万了。 东外滩标杆翡丽甲第 也差不多，如今最低挂牌价也只要11万多点了，之前高峰期17万多单价还抢不到。 宝华城市之星也撑不住。 这几个小区能说差吗？ 都是板块内的扛把子。 金茂府的装标五恒系统，翡丽甲第的地段和品质，都没得说，但那都是老话。 问题出在隔壁新房。 大宁的中建玖上琅宸，过会均价14万68，127平起步的大户型，明摆着抢改善客。 东外滩一波接一波， 中海海上和集、金隅外滩东岸、缦云上海轮番上，板块均价顶到12万，翡丽甲第的次新光环被冲得干干净净。 新房和二手之间，有一条看不见的价差红线。 新房贵得合理，就是降维打击；价差拉得够大，二手才有活路。 大宁、东外滩现在，就难受在这条红线被新房踩住了。 最难受的是1000到2000万这一段 今年的成交结构是个哑铃。 底下的刚需刚改在跑量，上面的顶豪自成世界， 中间的1000-2000万的改善盘，恰好撞上开发商推盘最密的火力区。 而且因为总价门槛高，置换链条卡住了。 高总价的坑，比想象中深。 还是1000-2000万的房子，北京楼市最近有个现象： 一两千万的二手房， 很多挂着大额抵押 。一套1500万的房子背1200万抵押贷，这种比例基本是房价高点做的经营贷， 现在还款压力大，只能急售。 总价越高的房子，这种情况越多。 这种房子一旦砸盘，低于市场价抛了，砸出一个坑，下一个买家才不管你上套什么情况，就按这个坑继续砍。而且高总价的跌会往下传——今天2000万段砸出的坑，明天就是1500万段谈判时的锚。 上海这个总价房东也该看看，相同的问题也不少。 这类改善型房源接盘侠本身就不多 ， 之前都是中产加杠杆在接盘， 真正的富人看的是3000万以上的。 如今大家都不愿意加杠杆，价格也就难撑住了。 但对买房人来讲，这类房源，年底反而有捡漏的机会。 上海买房，怕买错怕买贵？ 房外房大数据选房系统，全城帮你选好房 高学历房产分析师+选房师 ，专家定制方案帮你 选对房 立即扫码免费一对一买房咨询 给买房人，五条实操建议 刚需做防御性购买。 你等"再跌5%"，可能就是别人签合同。 备胎策略对抗涨价。 A谈崩就切B、C，备选越多，房东越拿捏不了你。 全城看房， 别固定一个板块。 上海房价 是轮动的， 这里涨了，那里还没涨，甚至可能还在跌。把看房半径拉到全城，挖到高性价比笋盘的概率依然很大。 把握四个要素： 通勤、房龄、学区、总价。